27/01/2023
LA “VOGLIA DI CASA” RESISTE ANCORA

Il rialzo dei tassi non ha bloccato la crescita dei finanziamenti per l’acquisto di immobili residenziali: alla fine del III trimestre dell’anno in corso, l’ammontare dei “mutui casa” erogati alle famiglie consumatrici dall’industria bancaria italiana si è avvicinato ai 375 miliardi di euro, in crescita del 5,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

La questione è controversa. Secondo l’ultimo rapporto Nomisma, infatti, sul mercato immobiliare e creditizio in Italia, nei prossimi anni, si registrerà un calo delle nuove domande di mutui, che nel 2022 avrebbero fatto segnare un erogato totale pari a 55,2 miliardi di euro (contro i 55,7 previsti a febbraio). Nel 2023, le nuove concessioni di mutuo dovrebbero attestarsi a 44,4 miliardi (contro i 54,2 previsti), mentre nel 2024 dovrebbero mantenersi a quota 45 miliardi (contro i 58 previsti) per poi risalire nel 2025 a 48,2 miliardi.

Ma queste previsioni sono smentite da altre fonti. Un ampio servizio, curato da Carmen Mazzilis e pubblicato nell’ultimo numero di “Credito Cooperativo” sostiene infatti che i recenti provvedimenti europei sul costo del denaro non stanno per nulla influenzando il mercato immobiliare e anche il ricorso a finanziamenti bancari.

“Secondo le stime pubblicate nel Rapporto sulla Stabilità Finanziaria di fine novembre, - si legge ne servizio giornalistico - un ulteriore aumento di 2 punti percentuali del costo dei mutui a tasso variabile, pari a quello verificatosi negli ultimi dodici mesi, sui mutui casa in essere ad agosto 2022, determinerebbe una crescita del 17 % della rata mensile mediana. La mediana dell’incidenza del costo del mutuo sul reddito disponibile salirebbe di circa 2 punti percentuali e di oltre 4 punti per le famiglie meno abbienti. Le stime prospettiche di Banca d’Italia sono coerenti con le informazioni recentemente divulgate da Codacons sull’incremento medio della rata su mutui a tasso variabile negli ultimi dodici mesi: la rata mensile risulta incrementata di un importo tra i 60 e i 120 euro a seconda dell’importo richiesto e della durata del finanziamento. Un onere annuo aggiuntivo tra i 700 e i 1.400 euro, che arriva in un momento in cui le famiglie sono assediate dal caro-bollette e da una crescita record dei prezzi al dettaglio”.

Ovviamente il rincaro riguarda i mutui in essere a tasso variabile, non quelli a tasso fisso, sui quali l’aumento dei tassi non ha avuto e non avrà alcun impatto. Per coloro che accedono ora un mutuo “a tasso fisso”, però, le condizioni risultano sensibilmente più onerose rispetto a quelle in vigore solo un anno fa, con Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG)3 abbondantemente superiore al 3,5% a fronte di un TAEG di poco superiore all’1% che era possibile ottenere lo scorso anno.

“La modifica nei tassi ufficiali di riferimento ha un impatto sostanziale sulla convenienza relativa tra le diverse tipologie di finanziamento e comporta significative ricomposizioni tra erogazioni a tasso fisso e a tasso variabile.

Prima della crisi finanziaria del 2008 la quota di mutui a tasso variabile erogati dall’industria bancaria italiana oscillava intorno all’80%; si è poi ridotta gradualmente dalla seconda metà del 2015 in seguito alle politiche monetarie BCE divenute più accomodanti, che hanno progressivamente ridotto il divario tra i tassi fissi e quelli variabili applicati ai nuovi mutui, rendendo appetibile “bloccare” il tasso per tutta la durata del finanziamento. Dalla primavera dell’anno in corso il differenziale tra i tassi fissi e quelli variabili è tornato ad ampliarsi raggiungendo quasi 90 punti base nella media del terzo trimestre e la preferenza per “il variabile” è tornata prepotentemente in auge”.

“La velocità con cui la ricomposizione delle nuove erogazioni si realizza – continua Carmen Mazillis - riflette anche le preferenze dei mutuatari. Alcuni studi mostrano infatti che la scelta delle famiglie italiane è legata principalmente al livello iniziale dei pagamenti, mentre le previsioni sull’andamento dei tassi di interesse e sulle rate nel lungo termine è scarsamente considerato. Ciò può spiegare la preferenza per un mutuo a tasso variabile, qualora la rata iniziale dovuta sia inferiore a quella del mutuo a tasso fisso”.

Tuttavia, il rialzo dei tassi non ha bloccato la crescita dei finanziamenti per l’acquisto di immobili residenziali: alla fine del III trimestre dell’anno in corso l’ammontare dei mutui casa erogati alle famiglie consumatrici dall’industria bancaria italiana approssima i 375 miliardi di euro, in crescita del 5,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Il rischio di futuri incrementi nell’importo delle rate è ad oggi mitigato dall’ampio ricorso ad un tasso di interesse variabile, ma con un tetto al massimo applicabile urante la durata del finanziamento (il capped rate) . Il cap è presente nel 40% circa dei nuovi mutui a tasso variabile erogati nel trimestre terminante a settembre del 2022, a fronte del 20% del trimestre precedente.